Entri in un'agenzia con 70 persone e pensi: "Sono al sicuro." È un pensiero naturale. Ma la verità è un'altra: la dimensione non significa protezione. Qui ti spiego perché e ti do tre calcoli semplici che ti proteggeranno dall'acquisto sbagliato.

Se vuoi sapere se puoi davvero permetterti quella casa, parti dai numeri. Qui trovi tre calcoli rapidi, replicabili da chiunque, per non farti più fregare.

Metti da parte il "mi piace o non mi piace" e concentrati sui numeri. L'amore per una casa è bello, ma i numeri sono la realtà.

1. Il mutuo: la rata giusta è quella che non ti fa stare in ansia

Il 90% delle persone ragiona così: "Se pago l'affitto 600 euro, una rata del mutuo di 600 euro posso permettermela." Sbagliato.

La rata del mutuo non dovrebbe mai superare il 30-35% del tuo reddito netto mensile. Mai.

Esempio rapido:

• Formula: $(RedditoMensilex35)/100$

• Se il tuo reddito è di €2.800/mese: $(2800x35)/100=€980$.

• Questo è il tuo limite massimo di rata.

Chi fa l'agente immobiliare e ti spinge a fare il passo più lungo della gamba non fa il tuo interesse. E questo deve essere chiaro.

2. I costi accessori: quanti "zero" ci sono dietro il prezzo?

Hai trovato la casa a €150.000. Bello. Ma non sono €150.000.

Devi mettere in conto una serie di "zero" che nessuno ti dice in faccia.

• Tasse: un costo che cambia. Se compri da un privato come prima casa, paghi l'imposta di registro al 2% (sul valore catastale). Se invece compri da un'impresa, paghi l'IVA al 4% (sul prezzo di vendita).

• Notaio: il costo della sicurezza. La parcella del notaio non è fissa. Su un immobile da €150.000 si aggira tra €2.000 e €4.000, a cui devi sommare il costo dell'atto del mutuo.

• Tassa di successione: Se stai vendendo una casa ereditata, prima devi accettare l'eredità. Questo ha un costo che dipende dal valore dell'immobile e dal tuo rapporto di parentela con il defunto.

• Agenzia: La provvigione varia, di solito è tra il 2% e il 4% + IVA del prezzo d'acquisto.

• Banca: Per la perizia e l'istruttoria del mutuo, la banca ti chiederà altri €1.000-2.000.

Su una casa da €150.000, devi mettere in conto altri €15.000-20.000 di costi accessori. Hai questi soldi da parte? Se la risposta è no, forse devi rivedere il tuo budget di partenza.

3. La ristrutturazione: il buco nero del budget

La casa è un po' da sistemare, ma niente di che". Quante volte l'hai sentito dire?

E tu ci credi. Annuisci, sorridi, e pensi che sistemare due cose sarà una passeggiata. La verità è che il "niente di che" è la menzogna più grande del mercato immobiliare. Quella che ti fa trovare, a lavori iniziati, di fronte a un preventivo che è il doppio di quello che pensavi. Ti senti in trappola, e il sogno della tua casa si trasforma in un incubo. L’imbiancatura si trasforma nel rifacimento di un controsoffitto. Il rifacimento dell’impianto elettrico solo per il bagno si trasforma nel rifacimento totale.

Ma io ti do le armi per difenderti. Un professionista serio e onesto non ha paura di darti un preventivo dettagliato e trasparente. E io ti do i numeri che si basano sulle stime dei listini ufficiali, quelli che usano i professionisti, aggiornati alle previsioni per il 2025, con un margine di sicurezza per ogni imprevisto.

Esempio di una ristrutturazione leggera ma realistica (prezzi stimati al 2025, con margine di sicurezza):

I prezzi che vedi qui sotto si riferiscono a una casa di circa 70-80 metri quadri. Se la casa che hai in mente è più grande, puoi fare una stima semplice e veloce.

Basta fare una proporzione:

• Se l'immobile che vuoi ristrutturare è di 100 mq (metri quadri) e l'esempio si riferisce a 70 mq, dividi 100 per 70 e il risultato lo moltiplichi per il costo della ristrutturazione.

• Formula: $(TuoImmobilein\; mq/Esempioin\; mq)xCostoStimato$

• In questo caso: $(100/70)x36.000€=51.428€$

Ecco i costi medi, ma realistici e con un margine prudenziale, aggiornati al 2025:

• Rifacimento Bagno e Cucina (impianti inclusi): circa €11.000

• Imbiancatura (inclusa preparazione delle pareti e piccoli ritocchi): circa €3.500

• Sostituzione Pavimenti (con posa e demolizione, materiali di media gamma): circa €7.000

• Sostituzione Impianto Elettrico (totale, per essere a norma e certificato): circa €6.500

• Arredamento Parziale (cucina di base, bagno essenziale, un ambiente): circa €8.000

Totale minimo stimato: €36.000

Hai calcolato anche questo? No? Allora il tuo budget non è quello che pensavi.

Ora, la paura di avere l'acqua alla gola non è una sensazione. È un calcolo sbagliato. La differenza tra me e gli altri è che io non ti lascio con questi dubbi. Ti do in mano la calcolatrice e ti dico: "Metti in conto anche questo. Valuta se il tuo progetto regge questi numeri. E se non regge, non ti preoccupare, cerchiamo un'altra soluzione". Io non voglio venderti una casa. Voglio che tu capisca che ogni scelta che fai in questo settore è una scelta di numeri. E se i numeri sono sbagliati, il sogno si trasforma in una trappola.

Non fidarti di chi ti vuole vendere una casa. Fidati di chi ti vuole aiutare a comprarla.

Ti ho spiegato perché il modello delle grandi agenzie non è pensato per te. È un gioco di numeri in cui tu sei solo un numero.

Io, invece, sono un "agente solitario." Non ho 70 colleghi che mi mettono fretta. La mia unica priorità sei tu.

Il mio modello si basa su un solo principio: la fiducia.

Io non voglio venderti una casa. Ti do la certezza che la tua scelta sia la più sicura possibile. Ti ho dato i numeri, le formule e gli strumenti per non sentirti più perso. Non ti spingo a comprare. Ti spiego, ti aiuto a capire e ti accompagno in questo percorso, passo dopo passo.

Se mi sceglierai, non sarò il tuo agente, sarò la tua guida. In un mercato pieno di persone che vogliono solo vendere, io voglio darti un'unica cosa: la tranquillità. E la tranquillità vale molto più di un prezzo o di una provvigione.

Domande Frequenti (FAQ)

1.Quanto devo avere di risparmio prima di comprare? Un buon punto di partenza è avere almeno il 20% del prezzo della casa e un budget aggiuntivo per coprire i costi accessori (tasse, notaio, agenzia) che possono arrivare al 10% del valore dell'immobile.

2. I costi di ristrutturazione sono realistici? Sì. Le cifre indicate sono stime medie basate sui listini ufficiali e tengono conto sia dei materiali che della manodopera. Sono un punto di partenza per non avere sorprese.

3. La consulenza iniziale è a pagamento? No, la prima chiacchierata per capire le tue esigenze e i tuoi dubbi è sempre gratuita.